“預售資金監管”關鍵在責任落實

為規范商品房預售資金的監督管理，維護房地產市場交易秩序，5月10日，山西省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監局發布《山西省商品房預售資金監管辦法》（下稱《辦法》）。《辦法》要求，商品房預售資金監管遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。（5月11日 《太原晚報》）

對商品房預售資金進行監管，就是為了避免購房者最怕的情況出現——錢交了，房子卻爛尾了。對于化解房地產亂象，這無疑是一把利器，但能否斬妖除魔，還要看監管部門能否用好它，不給“動歪腦筋者”以可乘之機。

與現房交付不同，商品房預售制度天然存在更多不確定性，輕者貨不對版，重者沒等房子蓋好，開發商就溜之大吉。即使不跑，只要賬上沒錢，誰也沒有好辦法，畢竟這個窟窿不是小數目。尤其是在房價出現滯漲甚至下跌后，類似的情況更會頻繁出現。無論如何，不能讓購房者拿著積蓄為風險埋單，所以必須最大程度地事前化解風險，即通過資金監管的方式“保交付”。因此，在今年2月全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺后，各地紛紛出臺辦法與細則，對中央政治局會議提出的“優化商品房預售資金監管”進一步落實，最大程度地保障購房者合法權益不被侵害。

事實上，早在國家層面出臺相關辦法之前，包括太原在內的很多城市就已經進行過相關探索，對資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確，也積累了不少經驗。不過，從諸多案例來看，問題仍然不少，很多房地產商依舊有辦法鉆空子，想方設法抽逃本應納入監管的預售資金。譬如，一方面讓施工方大量墊資建設，一方面又通過采取虛報工程進度等方式支取和挪用預售資金；盡管資金由房管局、住建局、銀行、建設單位等幾方共同監管，但實踐中最后把關的銀行，很可能因為自身利益而默許甚至配合開發商抽逃資金。  

辦法要求，重點監管資金實行專款專用，即必須用于工程建設，不僅不能超進度支取，也不得用于支付任何貸款本金和利息、土地出讓金等。如果嚴格執行，便不可能出現樓盤爛尾的情況。然而，很多開發商忽視風險和自身承受力，盲目拿地和借貸，導致資金鏈緊張，甚至寅吃卯糧，一旦市場出現風吹草動，便會打起預售資金的主意，拆東墻補西墻。而如果監管缺失，開發商如此還是無法避免資金鏈斷裂的話，最終爆出的危機就會異常驚人。可見，對預售資金進行專戶監管，既是對購房者負責，也是避免市場信號失真和泡沫不斷膨脹的有力舉措。

新政的效力究竟如何，還要看使用它的人。監管部門掌握著開發商的“生殺大權”，也是購房者最有力的保護者。錢在人不慌，只要預售資金沒有被違規支取，即使開發商破產，樓盤也不愁找到接手者。因此，監管部門必須負起主體責任，通過制度建設、不定期抽查、有獎舉報等方式將新政落到實處，對于發現的問題要及時整改，對相關責任人更要嚴懲不貸。只有這樣，交易雙方的利益才能切實得到保護。（宋鵬偉）